Wird Ihr Grundstückswert vom Finanzamt zu hoch angesetzt?

Auftraggeber: Privatpersonen, Unternehmen, Steuerberater

Im Falle der Erbschaft oder Schenkung fallen, sofern der steuerliche Freibetrag überschritten wird, Erbschafts- bzw. Schenkungssteuern an. Grunderwerbsteuern fallen beim Erwerb von Grundstücken an. Des Weiteren ist der Grundstückswert bei der Verschmelzung oder Aufspaltung von Gesellschaften steuerlich von Bedeutung.

Dabei richtet sich der zu versteuernde Wert nach dem Wert des Grundstücks.

Der „gemeine Wert“ nach Bewertungsgesetz - BewG ist dabei Grundlage der Besteuerung durch das Finanzamt. Die Wertermittlung nach BewG erfolgt zwar in Anlehnung an die ImmoWertV, ist jedoch ein stark typisierendes, vereinfachtes, pauschaliertes und starres Bewertungsverfahren, welches methodenbedingt die rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit, die Lage eines Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Wertermittlung nicht berücksichtigen kann, so dass der vom Finanzamt über das Verfahren des Bewertungsgesetzes festgelegte Wert oft höher ist als der tatsächliche Wert des Grundstücks. Durch die groben Pauschalierungen können sich erhebliche Überbewertungen besonders drastisch auf Industriegrundstücke im Rahmen von Betriebsaufspaltungen wie auch bei Einfamilienhäusern ergeben. Wenn das Grundstück also besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale aufweist, wie benachteiligte Lagemerkmale, Baumängel, Bauschäden und Reparaturstau größeren Umfangs, wenn das Gebäude wirtschaftlich überaltert ist, in seiner Nutzung und Raumorganisation nicht mehr heutigen Anforderungen entspricht oder erhebliche Revitalisierungsmaßnahmen erforderlich sind, wenn merkantiler Minderwert gegeben ist [z.B. Altlasten, Hausschwamm, etc.], ein Missverhältnis in der Ausnutzung besteht, abweichende Erträge vorliegen oder dingliche, vertragliche oder öffentlich rechtliche Belastungen auf dem Grundstück ruhen, können Abschläge zu einer nicht nur unerheblichen Wertminderung des Grundstücks führen.

Nach dem Bewertungsgesetz hat der Steuerpflichtige aber das Recht, anhand eines Verkehrswertgutachtens den „gemeinen (tatsächlichen) Wert“ des Grundstücks nachzuweisen. Dann kann der Steuerpflichtige durch Vorlage eines Verkehrswertgutachtens von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken nachweisen, dass der „gemeine Wert“ der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist, als der nach BewG vom Finanzamt ermittelte Wert - "Escape-Klausel". Die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer oder Grunderwerbsteuer ist dann entsprechend herabzusetzen. Die Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens hilft in diesem Fall gegenüber der vorherigen Festsetzung des Finanzamtes Steuern zu sparen.

Verkehrswertnachweis nur durch Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger

Von nicht unerhelicher Bedeutung bei der Erstellung eines Gutachtens, welches vom Finanzamt anerkannt werden soll, ist dabei die Qualität des Sachverständigen. So hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg folgenden Beschluss gefasst:

"1. Zum Nachweis des niedrigen gemeinen Werts geeignet sind Verkehrswertgutachten nur dann, wenn sie von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wurden.

2. Zertifizierte Gutachter, auch wenn die Zertifizierungsstelle ihrerseits durch die Deutsche Akkreditierungsstelle zertifiziert ist, stehen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern nicht gleich." FG Berlin Brandenburg, Beschluss vom 17.01.2018 – 3 K 3178/17

Sie wollen Erbschafts- oder Schenkungssteuern sparen?

Erbschafts- und Schenkungssteuern werden im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz – ErbStG geregelt und sind nahezu identisch.

Bei einer Erbschaft oder Schenkung können je nach Wert des Grundbesitzwertes, der persönlichen Erbschafts-/Schenkungs-Steuerklasse und persönlichem Freibetrag mit unterschiedlichen Steuersätzen Erbschaftssteuern anfallen. Vorteil der Schenkung gegenüber der Erbschaft ist dabei, dass der Freibetrag alle 10 Jahre in Anspruch genommen werden kann. Somit kann eine Schenkung, die über mehrere Jahrzehnte verteilt wird, in erheblichem Umfang Steuern ersparen.

Das Verkehrswertgutachten aus steuerlicher Sicht kann daher Sinn machen, da es als Nachweis des gemeinen Wertes zur Festsetzung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer dient und so ein zu hoher Steuersatz vermieden werden kann, wenn die individuellen Freibeträge überschritten werden.

Ob der Verkehrswert oder der steuerliche Bedarfswert für den Steuerpflichtigen im individuellen Einzelfall von Vorteil ist, ist jedoch zuvor vom Steuerberater aus haftungsrechtlichen Gründen zu prüfen. Da diese Prüfung nicht pauschal vor dem Ergebnis eines Verkehrswertgutachtens vorgenommen werden kann, biete ich an, gegen eine Pauschalgebühr in einer zweistufigen Gutachtenerarbeitung einen vorläufigen Verkehrswert zu erarbeiten, um das vollständige Verkehrswertgutachten erst zu beenden, wenn zu erwarten ist, dass der Verkehrswert für den Steuerpflichtigen günstiger ist, als der gemeine Wert nach dem Bewertungsgesetz.

So haben der Steuerpflichtige und der Steuerberater ein belastbares Ergebnis, für welchen Grundstückswert die Erbschafts- oder Schenkungssteuer anzusetzen ist und der Steuerberater setzt sich nicht dem Haftungsrisiko aus, seine Prüfungspflicht verletzt zu haben.

Sie haben Betriebsvermögen geerbt?

Der Sie begünstigende Erblasser war Gesellschafter an einer Kapitalgesellschaft, die an mehreren Tochtergesellschaften beteiligt ist. Im Betriebsvermögen der Tochtergesellschaften befinden sich mehrere Grundstücke.

Dann können Finanzämter die Steuer gegen Sie als Erben unverzüglich festsetzen. Hierfür werden wegen der Beteiligungsverhältnisse auf jeder Stufe Feststellungsverfahren von „unten  nach oben“ nach dem BewG durchgeführt. Lagefinanzämter stellen die Grundbesitzwerte bei den Tochtergesellschaften fest, Betriebsfinanzämter stellen das Betriebsvermögen der Tochtergesellschaften und die Anteilswerte an den Tochtergesellschaften fest und das Betriebsfinanzamts stellt den Wert des Betriebsvermögens der Kapitalgesellschaft und die Wertanteile an der Kapitalgesellschaft fest.

Auch hier gilt: Weisen Sie als Steuerpflichtiger nach, dass der gemeine Wert = Verkehrswert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist, als der vom Finanzamt nach BewG ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.

Die „richtige“ Steuer kann bei allen dem Bewertungsgesetz anhaftenden Überbewertungen nur durch ein Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen festgesetzt werden.

Ein Gesellschafter scheidet aus dem Unternehmen aus?

Scheidet ein Gesellschafter, der an einer Kapitalgesellschaft, die wiederum an mehreren Tochtergesellschaften beteiligt ist, in deren Betriebsvermögen  sich mehrere Grundstücke befinden, aus, so muss der Gesellschafteranteil ermittelt werden.

Dabei fließt das Immobilienvermögen der Tochterunternehmen anteilig in den Gesellschafteranteil ein.

Durch ein Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kann die „richtige“ Steuer bei allen dem Bewertungsgesetz anhaftenden Überbewertungen festgesetzt werden.

Sie haben ein Unternehmen oder Unternehmensanteile erworben?

Ihr Betrieb soll aufgespalten werden?

Sie werden zur Grunderwerbsteuer veranlagt?

Sie wollen die aufstehenden Gebäude abschreiben?

Beim Erwerb oder sonstigen Eigentumsübergang eines Unternehmens oder Unternehmensanteils oder einer Betriebsaufspaltung besteht der Kaufpreis in der Regel aus dem betrieblichen Wert des Unternehmens, bei dem die Anteile für Grund- und Boden sowie aufstehende Gebäude oft nur pauschal angegeben werden, da der betriebliche Wert des Unternehmens und sein Markt bei den Erwerbverhandlungen meist im Vordergrund stehen.

Mit dem Eigentumsübergang des Unternehmens wird der Erwerber aber auch zur Grunderwerbsteuer veranlagt. Dann muss spätestens der Grundstückswert ermittelt werden. Das Finanzamt ermittelt diesen nach BewG. Durch die o.g. groben Pauschalierungen können sich erhebliche Überbewertungen besonders drastisch auf Industriegrundstücke im Rahmen von Betriebsaufspaltungen ergeben. Wenn das Grundstück also besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale aufweist, wie benachteiligte Lagemerkmale, Baumängel, Bauschäden und Reparaturstau größeren Umfangs, wenn das Gebäude wirtschaftlich überaltert ist, in seiner Nutzung und Raumorganisation nicht mehr heutigen Anforderungen entspricht oder erhebliche Revitalisierungsmaßnahmen erforderlich sind, wenn merkantiler Minderwert gegeben ist [z.B. Altlasten, Hausschwamm, etc.], ein Missverhältnis in der Ausnutzung besteht, abweichende Erträge vorliegen oder dingliche, vertragliche oder öffentlich rechtliche Belastungen auf dem Grundstück ruhen, können Abschläge zu einer nicht nur unerheblichen Wertminderung des Grundstücks führen. Hier kann nur ein Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken zum gemeinen Wert = Verkehrswert des Grundstücks bzw. Grundstücksanteils und damit zur „richtigen“ Steuer führen.

Grundlage bei der Festlegung der fortlaufenden Höhe der Abschreibung ist jedoch zum Einen der Gebäudewert und zum Anderen die Restnutzungsdauer des Gebäudes zum Zeitpunkt des Eigentumsüberganges. Beides wirkt sich unmittelbar auf die jährliche Steuerlast aus.

Dabei ist es falsch, vom Gesamtkaufpreis den Bodenwert als Produkt aus Grundstücksgröße und Bodenrichtwert abzuziehen, um den Gebäudewert zu erhalten, zumal sich dieses bei mehreren Gebäuden mit unterschiedlichen Restnutzungsdauern schon nicht mehr nachvollziehen lässt; denn im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens fließen der Bewertungsstichtag, die rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit, die Lage des Grundstücks und sonstige Gegenstände der Wertermittlung für Grund- und Boden sowie alle aufstehenden Gebäude in die Bewertung ein. 

Bei der Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der auf dem Grundstück stehenden Gebäude müssen neben der üblichen Gesamtnutzungsdauer auch der Erhaltungs- und Modernisierungsgrad der verschiedenen Gebäude berücksichtigt werden und es ist zu prüfen, ob die Gebäude insbesondere bei Betriebsstätten aufgrund sich verändernder Produktionsbedingungen nicht wirtschaftlich überaltert sind.

Die Bewertung des Finanzamtes nach BewG kann im Ergebnis auch hier zu erheblichen steuerlichen Mehrbelastungen führen.

Mit einem Verkehrswertgutachten ermittle ich für Sie den steuerlich anzusetzenden Gebäudewertanteil und die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen zum Zeitpunkt des Eigentumsüberganges, damit Sie über Ihren Steuerberater dem Finanzamt belastbare Abschreibungswerte nachweisen können.

Sie haben ein Grundstück erworben und wollen den Gebäudeanteil abschreiben?

Beim Erwerb oder sonstigen Eigentumsübergang eines Grundstücks ist grundsätzlich der Kaufpreis Grundlage für die zu entrichtende Grunderwerbsteuer.

Grundlage bei der Festlegung der fortlaufenden Höhe der Abschreibung ist jedoch der Gebäudewert. Dieses wirkt sich unmittelbar auf die Steuerlast aus. Dabei ist es falsch, vom Gesamtkaufpreis den Bodenwert als Produkt aus Grundstücksgröße und Bodenrichtwert abzuziehen, um den Gebäudewert zu erhalten; denn im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens fließen der Bewertungsstichtag, die rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit, die Lage des Grundstücks und sonstige Gegenstände der Wertermittlung  ein.  Dieses kann im Ergebnis zu erheblichen steuerlichen Mehrbelastungen führen.

Des Weiteren ist die Bestimmung der Restnutzungsdauer des Gebäudes zum Zeitpunkt des Eigentumsüberganges für die Abschreibung von Bedeutung.

In einem Verkehrswertgutachten ermittle ich für Sie den steuerlich anzusetzenden Gebäudewertanteil und die Restnutzungsdauer zum Zeitpunkt des Eigentumsüberganges.

Das Finanzamt zweifelt die Angemessenheit Ihrer Mieteinnahme an?

Wird die Höhe der steuerlich anzuerkennenden Miete vom Finanzamt angezweifelt, so kann ich mit Hilfe eines Mietwertgutachtens für Klarheit sorgen.