Sie sind Wohnungseigentümer und wollen den Mietzins an die ortsübliche Vergleichsmiete anheben?

Oder sind Sie Mieter und wollen sich gegen eine ungerechtfertigte Mieterhöhung wehren?

Auftraggeber: Mieter, Vermieter, Amts- und Landgerichte

Die Höhe des monatlichen Mietzinses und der Nebenkosten sind sowohl für Eigentümer als auch für Mieter einer Wohnung von großer wirtschaftlicher Bedeutung.

Von einem Wohnungseigentümer müssen bei einer Mieterhöhung – dem Mieterhöhungsverlangen – aber die strengen Anforderungen des Bürgerlichen Gesetzbuches – BGB beachtet werden, will er mit dem Mieterhöhungsverlangen nicht scheitern.

Der Vermieter kann dann vom Mieter die Zustimmung zu einer Höhe der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dies ist jedoch formal grundsätzlich an folgende Bedingungen geknüpft:

• Die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein.

• Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

• Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen – Kappungsgrenze!

Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen bleiben dabei unberücksichtigt.

Das Mieterhöhungsverlangen muss sachlich genau begründet werden. Zur Begründung kann der Wohnungseigentümer auf

• einen Mietspiegel oder qualifizierten Mietspiegel

• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank

• ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

• und entsprechende Entgelte für mindestens drei vergleichbare Wohnungen

Bezug nehmen.

Wenn Sie als Wohnungseigentümer für ein Mieterhöhungsverlangen die erforderliche Begründung benötigen, helfe ich Ihnen gerne mit einem Mietwertgutachten.

Glauben Sie als Mieter mit einem nicht gerechtfertigten Mieterhöhungsverlangen konfrontiert worden zu sein, so prüfe ich dieses für Sie in sachlicher Hinsicht. 

Oder müssen Sie als Amts- oder Landgericht in einer Mietsache entscheiden?

Letztendlich muss ein Streit zwischen Vermieter und Mieter über Miethöhe, den Zustand der Mietsache, die Größe der Wohnungs- oder Gewerbefläche und die Abrechnung von umlagefähigen Betriebskosten mit Hilfe eines Mietwertgutachtens entschieden werden.

Dabei müssen häufig folgende Fragen gutachterlich beantwortet werden:

• Entspricht der Mietzins hinsichtlich Lage, Baualtersklasse, Bauart, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung einer ortsüblichen Vergleichsmiete?

• Entsprechen die berechneten umlagefähigen Bewirtschaftungskosten der Zweiten Berechnungsverordnung oder enthalten sie auch nichtumlagefähige Kostenanteile?

• Entspricht die angegebene Wohnungsgröße den Berechnungsvorschriften der DIN 277(87)? Bei Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnungsgröße um mehr als 10 % kann Mietminderung verlangt werden.

• Können Baumängel- oder Schäden gegebenenfalls eine Mietminderung rechtfertigen?

Ich fertige gerne auch Mietwertgutachten für Amts- und Landgerichte bei Streitverfahren in Mietsachen.

Benötigen Sie in Fällen der Wertermittlung Informationen über den marktüblich erzielbaren Mietzins?

Aber auch andere Gründe können ein Mietwertgutachten erfordern.

Welcher monatliche Mietzins kann z.B. zur Ermittlung des Rohertrages für die Ertragswertberechnung  während der gesamten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes oder die Bestimmung des Barwertes für ein Wohnungsrecht als nachhaltig erzielbare Miete angenommen werden?

Für die Ermittlung der Mietzinshöhe oder den Barwert von Wohnungsrechten erstelle ich gerne Miet- bzw. Verkehrswertgutachten.

Oder vermieten Sie eine Wohnung aus persönlichen Gründen unterhalb der Marktmiete?

Auch in steuerlichen Angelegenheiten ist die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete entscheidend. Welche „Einkünfte“ aus Vermietung und Verpachtung müssen bei verbilligt genutzten Immobilien  für die steuerliche und unterhaltensrelevante Veranlagung angesetzt werden?

Bei einer Jahresmiete von mindestens 66 %, vor 2011 galten mindestens 75 %, der ortsüblichen Marktmiete werden die Werbungskosten in voller Höhe anerkannt. Liegen Sie noch darüber? (§21 (2) EStG) Unter dieser Prozentgrenze werden Werbungskosten nur noch mit dem Anteil anerkannt, welcher der Marktmiete entspricht. Damit erhöhen sich zwangsläufig Ihre steuerlichen Einkünfte aus der Vermietung.

Wenn Sie eine Wohnung z.B. aus persönlichen Gründen günstig vermieten und sich die von Ihnen verlangte Miete im Grenzbereich von 66 % der ortsüblichen Marktmiete liegt, macht es steuerlich durchaus Sinn, mit einem Mietwertgutachten Klarheit gegenüber dem Finanzamt zu schaffen.