Zeitlicher Ablauf

Die Gutachtenserstellung erfolgt nach der Beauftragung bzw. Kontaktaufnahme in der Regel in folgenden Arbeitsschritten.

Von Ihnen als Auftraggeber benötige ich zuerst die wesentlichen Angaben über

–   Grundstück

–   Gebäudeart

–   Nutzung

–   wesentliche dingliche Grundstücksrechte

–   Verwendungszweck des Gutachtens

–   Auftraggeber

–   Eigentümer

–   Fristen und

–   Bewertungsstichtag

Der Auftrag kann von Ihnen mündlich, per e-Mail, durch konkludentes Handeln z.B. Zurücksenden der unterschriebenen Vollmacht oder schriftlich per Vertrag erteilt werden.

Nachdem Sie mir die wesentlichen Informationen über das Grundstück, den Auftraggeber und den Eigentümer mitgeteilt haben, erhalten Sie von mir eine vorformulierte Vollmacht, die Sie mir bitte vom Eigentümer unterschrieben per Post oder als PDF-Datei per e-Mail zurücksenden.

Vom Eigentümer oder Grundstücksverwalter sind folgende Unterlagen und Angaben hilfreich, sofern die Informationen vorliegen oder beschafft werden können.

–   Baupläne

–   Miet- und Pachtverträge

–   sonstige Verträge, z.B. Fotovoltaik, Werbeanlagen, Warenautomaten

–   Höhe der Mieteinnahmen

–   Höhe der Verwaltungskosten

–   Teilungserklärungen bei Eigentumswohnungen und Teileigentum

­–   Sondernutzungsrechte

–   durchgeführte Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen und -kosten

–   geplante Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen und –kosten

–   bekannte Baumängel

–   Abrechnung der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten

–   Rücklagen für Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen

–   Energieausweis

Mit Vorliegen der Vollmacht beschaffe ich mir die für die Erstellung des Gutachtens notwendigen behördlichen Unterlagen und erfrage die das Grundstück betreffenden öffentlichen Rechte.

–   aktuelles Liegenschaftskataster und Liegenschaftsbuch

–   aktuellen Auszug aus Grundbuch und gegebenenfalls Grundakte

–   Planungsrecht und Ordnungsmaßnahmen

–   Erschließung und öffentliche finanzielle Forderungen

–   Baulasten

–   Bauakte

–   Denkmalschutz

–   Wohnungsbindung

–   Bewohner

–   Gewerbe

–   Altlasten

–   Schutzgüter Natur und Landschaft

–   Schutzgut Wasser

–   Schutzgut Gewässer

–   Bergbauliche Verhältnisse und Bergschadensgefährdung

  • Akteneinsicht

Wenn die Bauakte von der Gemeinde oder Baugenehmigungsbehörde nicht zugeschickt wird, nehme ich Akteneinsicht bei der zuständigen Behörde und kopiere die erforderlichen Dokumente und genehmigten Baupläne.

  • Ortstermin

Sobald ich über alle Unterlagen verfüge, stimme ich den Ortstermin mit Ihnen als Auftraggeber, dem Eigentümer oder den Bewohnern ab und gehe dabei gerne auf Ihre zeitlichen Wünsche ein.

Beim Ortstermin gehe ich dreimal durch alle Räume des Hauses. Beim 1. Durchgang wird der Bauzustand mit den genehmigten Planunterlagen abgeglichen. Falls keine Baupläne vorliegen oder der Bestand von den vorliegenden Plänen abweicht, wird ein Flächenaufmaß erstellt. Beim 2. Durchgang wird der Ausbaustandard- und Zustand inklusive etwaiger Baumängel festgestellt. Beim 3. Durchgang werden Grundstück, Gebäude und alle Räume, ggf. auch einzelne Bauteile in Ausstattung und Zustand sowie festgestellte Bauschäden in einer Fotodokumentation festgehalten.

Die Besichtigung und Dokumentation dauert bei einem Einfamilienhaus ca. 2 Stunden, bei Miet- oder größeren Gewerbeobjekten je nach Objektgröße dementsprechend länger.

Wenn das Haus bzw. die Wohnung(en) nicht bewohnt sind oder der Betrieb nicht mehr genutzt wird und Sie keine Zeit haben oder keine weite Anreise machen wollen, können Sie mir die Schlüssel auch zuschicken oder bei einer Person Ihres Vertrauens hinterlegen und ich schaue mir das Objekt alleine an. Falls die Wohnung(en) oder die Geschäftsfläche vermietet sind, bitte ich um Information der Mieter, bzw. um Kontaktdaten, damit die Besichtigung mit den Mietern direkt vereinbart werden kann.

  • Erarbeitung des Gutachtens

Beim Verkehrswertgutachten beschreibe ich zunächst das Grundstück einschließlich seiner Rechte, das Gebäude und die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Dann werden Wohn- und Nutzfläche, Brutto-Grundfläche, Brutto-Raum-Inhalt und planungsrechtliche Zahlen berechnet.

Danach folgen die Wertermittlung des Grund und Bodens sowie des Gebäudes. Überwiegend erfolgt die Wertermittlung des Gebäudes über das Ertragswertverfahren, wenn der nachhaltig erzielte Ertrag im Vordergrund steht, wie bei Miet- und Gewerbeobjekten, oder über das Sachwertverfahren, wenn die Eigennutzung im Vordergrund steht, wie bei Einfamilienhäusern. Das vorläufige Ergebnis wird dann von mir an den Markt angepasst. Im letzten Wertermittlungsabschnitt werden für die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale, wie Baumängel, wirtschaftliche Überalterung, abweichende Erträge, besondere Risiken, private, öffentliche, dingliche Rechte und Belastungen Barwertabschläge oder –zuschläge vorgenommen. Zur Kontrolle prüfe ich die Plausibilität des festgestellten Verkehrswerts über die im Marktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte veröffentlichten Kennwerte.

Im Anlagenteil werden Übersichtskarten, Kataster, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Grundbuch, Bodenrichtwerte, Mietwerte, planungsrechtliche Unterlagen [B-Plan, F-Plan-Ausschnitte], etc. sowie Fotos [Nachbarschaft, Gebäude und Außenanlage, Räume, Bauschäden] hinzugefügt.

Der Umfang beträgt für den Gutachtenband in der Regel 50 bis 60 DIN A4 Seiten zuzüglich einem Anlagenband mit ebenfalls 50 bis 60 DIN A4 Seiten.

In einem Verkehrswertgutachten in Kurzform erfolgen bei mir Recherche und Berechnungen des Grundstückswerts wie bei einem vollständigen Verkehrswertgutachten. Jedoch beschreibe ich Lage, Grundstück, Gebäude, Rechte, Belastungen und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sowie wertbegründende Parameter jeweils nur kurz auf einer DIN A4 Seite. Nur die wichtigsten Anlagen und wenige Bilder werden beigefügt. Der Seitenumfang beträgt ca. 25 - 30 DIN A4 Seiten.

  • Form und Versand des Gutachtens

Das Verkehrswertgutachten sende ich Ihnen auf Wunsch in gebundener Ausgabe gedruckt oder als PDF-Datei auf Daten-CD zu. Kurzgutachten kann ich Ihnen als PDF-Datei per e-Mail zuschicken.

Für ein vollständiges Verkehrswertgutachten benötige ich im Allgemeinen zwei bis drei Monate nach Auftragsvergabe, für ein Kurzgutachten vier bis sechs Wochen.

Falls Sie noch Fragen haben, beantworte ich diese gerne.

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