Bewertungsverfahren

Der Verkehrswert ist mit Hilfe geeigneter Verfahren zu ermitteln. Hierzu sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren zu berücksichtigen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen.

Die Verfahren sind nach Art des Gegenstands der Wertermittlung unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen und zu begründen.

In allen Fällen ist zu beachten, inwieweit die Gebäude und Einrichtungen wirtschaftlich überaltert sind, sie der technischen oder infrastrukturellen Entwicklung nicht mehr entsprechen, dingliche, vertragliche oder öffentlich-rechtliche Belastungen auf dem Grundstück ruhen und eine Nutzungsmöglichkeit und deshalb eine Nachfrage nicht mehr oder nur noch vermindert gegeben ist.

Regelverfahren

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird in aller Regel für die Bewertung des Grund und Bodens gewählt. Bei deren Anwendung sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem Grundstück hinreichend übereinstimmen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüsse, die in die Bodenrichtwertkarte einfließen, sind als Vergleichsdaten ebenfalls geeignet.

Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken in erster Linie nur bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend gleichartigen Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Zu nennen sind insbesondere Einfamilien-Reihenhäuser, Eigentumswohnungen, einfache freistehende Eigenheime und Garagen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, z.B. bei Miet- und Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken.

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens findet die Lage auf dem Grundstücksmarkt insbesondere dadurch Berücksichtigung, dass die Ertragsverhältnisse, der Liegenschaftszinssatz, die Bewirtschaftungskosten und die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände in einer ihr angemessenen Größe angesetzt werden.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es für die Wertschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind. Das gilt überwiegend bei individuell gestalteten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, besonders dann, wenn sie eigengenutzt sind.

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens sind insbesondere die Herstellungskosten, die Wertminderung wegen Alters sowie Baumängel und Bauschäden unter Berücksichtigung der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände zu ermitteln.

Da das Sachwertverfahren herstellungs- und nicht marktorientiert ist, ist die abschließende Marktanpassung von wertentscheidender Bedeutung. Hier fließen die vom Gutachterausschuss empirisch ermittelten Marktanpassungsfaktoren sowie die Markterfahrung des Sachverständigen ein.

Sonderverfahren

Liquidationsverfahren

Wenn bei der Verkehrswertberechnung im Ertragswertverfahren bei Verminderung des Reinertrages um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts kein Anteil für die Berechnung des Werts der baulichen Anlagen verbleibt, bzw. die Bausubstanz abgängig ist, sind die Erträge geringer als eine angemessene Bodenwertverzinsung. In diesem Fall steht möglicher Weise das Liquidationsverfahren im Vordergrund. Dann soll als Ertragswert des Grundstücks grundsätzlich nur der Bodenwert abzüglich der Freimachungskosten und zuzüglich etwaiger Erträge angesetzt werden.

Differenzwertverfahren

Das Differenzwertverfahren findet Anwendung bei der Bewertung von Teilflächen, die aus einem Stammgrundstück herausgetrennt werden sollen. Dabei wird zunächst der Verkehrswert des Grundstücks vor und nach der Abtretung der Teilfläche festgestellt. Die Differenz stellt den Wert der herausgetrennten Teilfläche dar. Das Differenzwertverfahren wird vorrangig bei der Bewertung von Vorgartenfläche angewendet, welche zum Zwecke des Straßenbaus abgetreten werden soll.

Deduktive Ableitung

Bei der Wertermittlung von Bauerwartungsland wird die deduktive Ableitung angewendet. Dabei wird im Wege der Diskontierung des vergleichbaren beitragspflichtigen baureifen Grundstücks über die Wartezeit zurückgerechnet.

In die Rückrechnung fließen die einzelnen Schritte einer Baulandentwicklung ausgehend vom Vergleichspreis eines beitragspflichtigen baureifen Grundstücks durch Flächen- und Kostenabzüge für 90 % der Erschließungskosten, Erschließungsflächenanteil, Freilegungskosten, Vermessungs- und Notarkosten sowie Gebühren, Zinskosten für die Wartezeit mit Diskontierung über die voraussichtliche Wartezeit, sowie Risikoabschläge ein.

Residualverfahren

Das Residualverfahren ist bei Investoren und im Ausland, insbesondere im angelsächsischen Bereich ein weit verbreitetes Bewertungsverfahren.  Renditevorstellungen des Investors stehen dabei im Vordergrund. Das Residualverfahren bestimmt den höchst tragbaren Preis für ein unbebautes Grundstück.

Beim Residualverfahren wird für das zu bewertende Grundstück die höchstzulässige Bebauung und beste Nutzungsmöglichkeit unterstellt. Für den fiktiven Baukörper kalkuliert der Investor den erzielbaren Reinertrag oder den erzielbaren Verkaufspreis nach abgeschlossener Entwicklung. Davon werden Herstellungs-, Entwicklungs-, Vermarktungskosten sowie Unternehmergewinn abgezogen. Der verbleibende Rest = Residuum kann, unter Berücksichtigung der Vermarktungszeit, für das Grundstück aufgewendet werden.

Die Vorhaltekosten werden durch Diskontierung des Residuums über die Vorhaltezeit berücksichtigt.

Um zu einem gesicherten Ergebnis bei einer fiktiven Bebauung zu kommen, muss ein marktgerechtes Nutzungskonzept mit genehmigungsreifen, konkreten Bauplänen, aus denen die Nettonutzflächen erkennbar sind, vorliegen. Daraus muss der Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren ermittelt werden.

DCF-Verfahren

Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren ist eine Abwandlung des in der ImmoWertV normierten Ertragswertverfahrens und besitzt modifiziert Ähnlichkeit mit dem Liquidationsverfahren. Es differenziert jedoch nicht zwischen Gebäude- und Bodenwertanteil.

Das DCF-Verfahren ist eine finanzmathematische Investitions-Rechenmethode die nur mit den „erforderlichen Marktdaten“ zum Verkehrs-Ertragswert bzw. Market Value führt und in Deutschland und auch international i.d.R. als individuelle Investorenberechnung angewandt wird. DCF-Berechnungen zur Ermittlung von Barwerten alternativer Investitionen oder betrieblicher Verfahren werden seit langem in der Betriebswirtschaftslehre angewandt.

Die DCF-Methode basiert darauf, dass sämtliche Aus- und Einzahlungen auf den Stichtag diskontiert werden. Damit werden Investitionsberechnungen zur Feststellung der wirtschaftlichsten bzw. ertragsreichsten Investition von mehreren Alternativen durchgeführt.

Zur Markt- oder Verkehrswertermittlung besitzt das DCF-Verfahren international und national für qualifizierte professionelle Anwender nur eine nachrangige Bedeutung. Im angelsächsischen Raum ist es eine der modernsten Bewertungsmethoden, jedoch nicht normiert, um üblicher Weise Renditeobjekte zu bewerten.

Verlinkungen