Auftraggeber: Eheleute, Anwälte, Familiengerichte

Sie lassen sich scheiden?

Wenn sich Eheleute auseinandergelebt haben oder sogar zerstritten sind, wird oft keine Rücksicht mehr auf den bisherigen Lebensgefährten genommen. Jeder Partner versucht wirtschaftlich das Beste für die eigenen Vermögensverhältnisse herauszuholen. Rationalen Überlegungen wird oft kein Raum mehr gelassen.

Hinzu kommt, dass die Wertvorstellungen einer Immobilie, von der sich ein Partner trennen muss oder für die der ehemalige Partner entschädigt werden muss, gerade in so einer emotional aufgeheizten Situation sehr weit auseinander liegen. Im Falle einer Scheidung ist daher im Vorfeld der gerichtlichen Auseinandersetzung die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sinnvoll. Um sich nicht der Gefahr der Befangenheit auszusetzen, macht es für beide Ehepartner Sinn, sich auf die Beauftragung eines gemeinsamen unabhängigen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke zu verständigen. Damit ersparen sie sich das Risiko eines Gegengutachtens oder im Klagefall eines vom Gericht beauftragten dritten Gutachtens.

Wenn aber schon eine gerichtliche Auseinandersetzung um den Wert und den Verbleib des Grundstücks begonnen hat, ist im Prozess oft der Nachweis durch ein Gutachten über die Höhe des Verkehrswertes durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken von Nöten.

Die Ermittlung des Verkehrswertes beinhaltet grundsätzlich auch die Bewertung der Grundstücksrechte und Belastungen, wie z.B. Erbbau-, Nießbrauch-, Wohnungs-, Wegrechte, etc. sowie auch die Bewertung von wertrelevanten Bauschäden und/ oder Mängel.

Zugewinngemeinschaft

Ehegatten leben, sofern bei der Eheschließung kein anderslautender Ehevertrag abgeschlossen worden ist, in einer Zugewinngemeinschaft.

Wenn während der Ehe Immobilienvermögen durch den Kauf eines Grundstücks und Bau eines Gebäudes geschaffen worden ist, ist der Zugewinn identisch mit dem Verkehrswert des Grundstücks.

Wenn aber ein Ehepartner Immobilienvermögen mit in die Ehe gebracht hat, z.B. ein unbebautes Grundstück oder ein Grundstück mit einem kleinen oder einfach ausgestatteten Gebäude und während der ehelichen Gemeinschaft ist dieses Grundstück bebaut oder das Gebäude vergrößert, saniert oder modernisiert worden, so ist nicht nur der aktuelle Verkehrswert des Grundstücks ausreichend. In derartigen Fällen ist der eheliche  Zugewinn entscheidend.

Anfangsvermögen

Im Rahmen einer Ehescheidung muss in einem Verkehrswertgutachten zuerst das Anfangsvermögen ermittelt werden. Dieses ist das Vermögen, das einem Ehegatten nach Abzug der Verbindlichkeiten beim Eintritt des Güterstands, also dem Tag der Eheschließung, gehört. Wenn also ein Ehepartner z.B. ein unbebautes Grundstück mit in die Ehe gebracht hat, so gilt dieses Grundstück als Anfangsvermögen.

Gleiches gilt, wenn ein Ehepartner während der Ehe durch den Genuss einer Erbschaft oder Schenkung an ein Grundstück gelangt ist. Dann gilt auch die Schenkung oder das Erbe als Vorvermögen, welches dem Anfangsvermögen zugerechnet wird.

Dabei sind im Verkehrswertgutachten zwingend die Qualitätsmerkmale und die Preisbasis des Grundstücks, vom Tag der Eheschließung maßgebend. Lediglich der Kaufkraftschwund, der während einer Ehe eingetreten ist, ist auszugleichen.

Endvermögen

Dann wird das Endvermögen ermittelt. Dieses ist das Vermögen, das einem Ehegatten nach Abzug der Verbindlichkeiten bei der Beendigung des Güterstands gehört. Verbindlichkeiten sind über die Höhe des Vermögens hinaus abzuziehen.

Das Endvermögen, bezogen auf ein zu bewertendes Grundstück, besteht z.B. analog dem zuvor genannten Beispiel aus dem mit einem Gebäude bebauten Grundstück mit den Qualitätsmerkmalen und der Preisbasis vom Tag der Antragstellung auf Ehescheidung.

Zugewinn

Der Zugewinn ist dann die entscheidende Wertgröße, die es auszugleichen gilt, wenn die Ehe endet. Dieses ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt.

Der Zugewinn ist also die Differenz aus Anfangsvermögen und Endvermögen. Analog dem vorgenannten Beispiel wird vom Wert des bebauten Grundstücks zum Zeitpunkt des Antrages auf Ehescheidung der Wert des unbebauten Grundstücks zum Zeitpunkt der Eheschließung abgezogen.