Was ist ein Erbbaurecht?

Auftraggeber:

Erbbauberechtigte, Eigentümer eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks, Käufer, Verkäufer, Gemeinden, Kirchen, Amtsgerichte

Erbbaurecht ist das Recht und in der Regel auch die Pflicht des Erbbauberechtigten gegen ein regelmäßiges Entgelt, den Erbbauzins, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und während der Vertragslaufzeit das Grundstück einschließlich Gebäude vertragsgemäß zu unterhalten und zu nutzen. Es ist ein beschränktes dingliches Recht am Grundstück. Rechtsgrundlage ist das Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG.

Beim Erbbaurecht ist das Gebäude nicht, wie sonst üblich, Bestandteil des Grundstücks, sondern das Erbbaurecht ist ein eigenes – quasi über dem Grundstück schwebendes – Recht. Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer bleibt dabei Eigentümer des Grundstücks und vergibt die Grundstücksrechte einschließlich eventuell aufstehender Gebäude dem Erwerber des Erbbaurechts, dem Erbbauberechtigten.

Erbbaurechte können sowohl für bebaute, als auch unbebaute Grundstücke vergeben werden. Sie beinhalten in der Regel die Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Grundstück, meistens ist es unbebaut, zu bebauen und auf Dauer der Vertragslaufzeit baulich zu unterhalten. Auch die zulässige Nutzungsart, wie z.B. Wohnen und/oder ein bestimmtes Gewerbe wird festgelegt.

Erbbaurechte am Grundstück werden zeitlich befristet, in der Regel mit Laufzeiten von 25 bis 99 Jahren, vergeben. Danach endet das erworbene Recht und das in der Zwischenzeit erbaute Gebäude geht in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Es kann bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages vereinbart werden, dass der Grundstückseigentümer nach Ablauf des Erbbaurechts das Gebäude zum Verkehrswert, nur zu einem bestimmten Anteil z.B. 2/3 oder gar nicht entschädigen muss. Wenn dem Erbbauberechtigten erhebliche Vertragsverstöße gegen den Erbbaurechtsvertrag angelastet werden, kann der Grundstückseigentümer verlangen, dass das Erbbaurecht durch „Heimfall“ an ihn oder an einen Dritten übertragen wird. In diesem Fall ist dem Erbbauberechtigten der Verlust des Erbbaurechts angemessen zu vergüten.

Erbbaurechte werden seitens der Grundstückseigentümer dann vergeben, wenn sie nicht an einer schnellen hohen Einnahme, sondern einer langfristigen Rendite interessiert sind und langfristig Eigentümer des Grundstücks bleiben wollen. Der Erbbauberechtigte hat den Vorteil, dass er am Anfang, wenn gleichzeitig die Investitionskosten für das zu errichtende Gebäude geleistet werden müssen, keinen hohen Kaufpreis für das Grundstück finanzieren muss, sondern nur einen jährlichen Erbbauzins, der zu Vertragsbeginn etwa dem Liegenschaftszins des Grund und Bodens entspricht. Nachteil ist jedoch, dass er diesen Erbbauzins, der in der Regel an den Kaufkraftschwund angepasst wird, während der gesamten Vertragslaufzeit zahlen muss und das Grundstück nach Ablauf des Erbbaurechtes nicht in der Familie bleiben bzw. über die Vertragslaufzeit hinaus vererbt werden kann. Des Weiteren kann er in der Nutzung und sonstigen Verfügungsgewalt, z.B. Eintragung von dinglichen Lasten und Beschränkungen gegenüber dem Volleigentum eingeschränkt sein.

Ein Erbbaurecht kann veräußert, vererbt und belastet werden. Es endet aber immer auch für den Käufer oder Erben mit Ablauf des Ursprungsvertrages.

Sie möchten ein Erbbaurecht begründen?

Im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht ist bei der erstmaligen Begründung des Erbbaurechts und der Berechnung des Erbbauzinssatzes ein Verkehrswertgutachten hilfreich, damit Sie je nach Interessenlage wissen, welchen Verkehrswert das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück für den Eigentümer oder welchen Verkehrswert das Erbbaurecht für den Berechtigten hat.

Sie benötigen eine Berechnung oder Überprüfung der zulässigen vertraglichen oder gesetzlichen Erbbauzinsanpassung – Stichworte „Billigkeitsprüfung“ und „Opfergrenze“?

Im Erbbaurechtsvertrag kann durch eine Wertsicherungsklausel eine Anpassung des Erbbauzinssatzes geregelt sein, dessen Berechnung von Höhe und Zeitpunkt der Anpassung einen Laien oft überfordert. Aber auch wenn der Erbbaurechtsvertrag keine Wertsicherungsklausel enthält, kann der Erbbauzinssatz in einem gesetzlich vorgegebenen Rahmen an den Kaufkraftschwund angepasst werden. [siehe BGH-Urteil vom 03.05.1985 – V ZR 23/84 - Amtlicher Leitsatz: "Zur Frage der Erhöhung eines im Jahr 1949 vereinbarten Erbbauzinses bei Fehlen einer vertraglichen Anpassungsklausel. Bei der Beurteilung, ob der ursprünglich vereinbarte Erbbauzinses noch als eine wenigstens annähernd ausreichende Gegenleistung für das Erbbaurecht angesehen werden kann, ist die Grenze grundsätzlich bei einem Kaufkraftschwund dieses Entgelts um mehr als 60% zu ziehen."] Aber auch diese Anpassung kann vom einem Laien kaum selber berechnet oder überprüft werden.

Bei der Berechnung des Erbbauzinssatzes, dessen Anpassung an den Kaufkraftschwund oder dessen Prüfung helfe ich deshalb gerne.

Sie möchten ein Erbbaurecht veräußern oder erwerben?

Wenn Sie als Erbbauberechtigter ein Erbbaurecht während der Vertragslaufzeit veräußern oder als Kaufinteressent ein Erbbaurecht erwerben wollen, erstelle ich Ihnen gerne ein Gutachten über den Verkehrswert des Erbbaurechts, welches das von Ihnen erstellte Gebäude beinhaltet, damit Sie gute Argumente zur Höhe des Kaufpreises gegenüber Ihrem Vertragspartner haben; denn der Wert eines Erbbaurechts, einschließlich Gebäude, ist mit dem Wert eines bebauten Grundstücks nicht vergleichbar und für einen Laien kaum durchschaubar.

Sie möchten ein durch Erbbaurecht belastetes Grundstück veräußern oder erwerben?

Auch für den Fall, dass Sie während der Vertragslaufzeit als Erbbauberechtigter das Eigentum am mit Erbbaurecht belasteten Grundstück erwerben wollen, weil Sie nicht mehr über mehrere Jahrzehnte weiter den jährlichen Erbbauzins zahlen und Sicherheit am Eigentum des Grundstücks für sich und Ihre Erben haben wollen, erstelle ich Ihnen gerne ein Gutachten über das für die restliche Vertragslaufzeit mit Erbbaurecht belastete Grundstück.

Auch wenn Sie sich als Eigentümer vom mit Erbbaurecht belasteten Grundstück trennen wollen, da der Erbbauberechtigte an Sie herangetreten ist, weil dieser das Grundstück erwerben möchte, helfe ich Ihnen gerne als Sachverständiger mit der Erstellung des angemessenen Verkehrswerts.

Dieses Verkehrswertgutachten über das für die restliche Vertragslaufzeit mit Erbbaurecht belastete Grundstück ist Ihnen in der Begründung des zu verhandelnden Grundstückswerts sehr hilfreich; denn der Wert eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist mit dem Wert eines unbebauten Grundstücks nicht vergleichbar und für Unkundige meist nicht nachvollziehbar.

Sie benötigen bei Ende der Vertragslaufzeit oder Heimfall Entschädigungswerte für das Gebäude bzw. Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht endet durch Vertragsende oder Heimfall. In diesem Fall geht das Gebäude in den Besitz des Grundstückseigentümers über bzw. der Grundstückseigentümer kann die Übertragung des Erbbaurechts an ihn oder einen Anderen verlangen. Je nach Vertragslage muss der Grundstückseigentümer den bisherigen Erbbauberechtigten angemessen entschädigen. Auch hier helfe ich Ihnen als Erbbauberechtigter oder Eigentümer eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks, mit einem Verkehrswertgutachten über den Restwert des Gebäudes oder Erbbaurechts zu einem objektiven und angemessenen Entschädigungswert zu gelangen.

Sie benötigen im Rahmen einer Zwangsversteigerung Verkehrswerte für das Erbbaurecht oder das durch Erbbaurecht belastete Grundstück?

Erbbaurechte oder mit Erbbaurecht belastete Grundstücke können auch Gegenstand einer Zwangsversteigerung sein. In diesen beiden Fällen werden vom Amtsgericht Verkehrswertgutachten entweder für das Erbbaurecht oder das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück beauftragt.