Im Falle einer Immobilienfinanzierung ist der Beleihungswert zu ermitteln?

Auftraggeber: Privatpersonen, Unternehmen, Banken

Anlässlich des Erwerbs oder der Umfinanzierung eines Grundstücks oder einer Wohnung verlangt die Bank ausreichende Sicherheiten, die üblicher Weise im Grundbuch dinglich abgesichert werden. Zum Nachweis greifen einige Banken dann auf eigene Wertberechnungen zurück, andere Banken verlangen wiederum den Nachweis durch ein Verkehrswertgutachten. In der Regel wird aber der Beleihungswert für die dingliche Absicherung eines Grundpfandrechts zugrunde gelegt.

Hypotheken dürfen nach § 14 PfandBG - Pfandbriefgesetz nur bis zu 60 % des Beleihungswertes vergeben werden. Aufgrund der höheren Sicherheitsanforderung bei der Ermittlung des Beleihungswerts entspricht das etwa einem 50 %-igen Anteil des Verkehrswerts. Die Beleihungsgrenze bei von Banken vergebenen Realkrediten liegt in der Regel ebenfalls bei bis zu 60 % des Beleihungswerts. Bei Personalkrediten kann bei guter Bonität des Kreditnehmers die Beleihungsgrenze aber auf bis zu 80 % angehoben werden.

§ 16 des Pfandbriefgesetzes - PfandBG bildet die Rechtsgrundlage für die Beleihungswertermittlung. Demnach ist die Wertermittlung von einem unabhängigen Gutachter vorzunehmen, der über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen muss. Dieses wird im Allgemeinem bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen unterstellt.

Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden und konjunkturell bedingte Wertschwankungen müssen während der gesamten Zeit der Beleihung ausgeschlossen werden. Der Beleihungswert darf den Marktwert = Verkehrswert nicht überschreiten. So dass für den Fall, dass der Grundstückseigentümer seinen finanziellen, dinglich gesicherten Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, die zukünftige, jederzeitige Verkäuflichkeit zum Beleihungswert, bzw. Restwert einer Immobilie gewährleistet ist.

Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird, ist also im Interesse der Grundpfandrechtsgeber konservativer, vorsichtiger und auf höhere Sicherheit bedacht, als dieses bei einem Verkehrswertgutachten der Fall ist.

Um das sicherzustellen, hat der Bundesfinanzminister in der Beleihungswertverordnung – BelWertV Einzelheiten der Methodik und Form der Beleihungswertermittlung sowie die Mindestanforderungen an die Qualifikation des Gutachters bestimmt.

So müssen für die Beleihungswertermittlung stets zwei Verfahren getrennt angewandt werden; grundsätzlich sind das das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Maßgeblich ist jedoch regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf. Bleiben der Sach- oder Vergleichswert um mehr als 20 % hinter dem Ertragswert zurück, bedarf es einer besonderen Überprüfung der Nachhaltigkeit der zugrunde gelegten Erträge und ihrer Kapitalisierung. Bei Wohnungs- und Teileigentum kann statt des Sachwertverfahrens das Vergleichswertverfahren gewählt werden und bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen kann der Beleihungswert ausschließlich am Sachwert orientiert werden, wenn das Objekt nach Zuschnitt, Ausstattungsqualität und Lage zweifelsfrei der Eigennutzung dienen soll und von potentiellen Erwerbern dauerhaft am Markt nachgefragt wird.

Das Gutachten muss Aussagen zur Objekt- und Standortqualität, zum regionalen Immobilienmarkt, zu den rechtlichen und tatsächlichen Objekteigenschaften, seiner Verwertbarkeit und Vermietbarkeit sowie zur Beleihungsfähigkeit des Objekts enthalten.

Für Instandhaltungsrückstau, Baumängel und Bauschäden ist bei einem Beleihungswertgutachten grundsätzlich ein gesonderter Wertabschlag in Höhe der zu erwartenden Aufwendungen vorzunehmen.

Bei einem Beleihungswertgutachten unterscheiden sich die wertbestimmenden Faktoren zur Ermittlung des Ertragswertes gegenüber einem Verkehrswertgutachten zur größeren Sicherheit des Grundpfandrechtgebers. So wird bei den Roherträgen statt der marktüblich erzielbaren Erträge die tatsächliche Miete zugrunde gelegt, wenn diese niedriger ist. Tatsächlich höhere Mieten dürfen dagegen nicht berücksichtigt werden. Bei den Bewirtschaftungskosten werden Mindestinstandhaltungskosten vorgegeben und zusätzlich muss objektspezifisch ein Modernisierungsrisiko berücksichtigt werden. Bewirtschaftungskosten dürfen dabei 15 % der Roherträge nicht unterschreiten. Für die Kapitalisierungszinssätze = Liegenschaftszinssätze werden Grenzen vorgegeben, die teilweise höher, das heißt für die Höhe des Beleihungswerts ungünstiger sind. Des Weiteren wird die Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer  des Gebäudes mit kürzeren Zeiten vorgegeben, was ebenfalls der Bankensicherheit dient. Bei einer Restnutzungsdauer von weniger als 30 Jahren müssen abgezinste Abbruchkosten beim Ertragswert in Abzug gebracht werden.

Auch beim Sachwertverfahren werden in einem Beleihungswertgutachten höhere Sicherheiten gegenüber dem Verkehrswertgutachten berücksichtigt. So muss der ermittelte Herstellungswert des Gebäudes um mindestens 10 % gekürzt werden. Baunebenkosten dürfen nur mit maximal 20 % der gekürzten Herstellungskosten angesetzt werden. Die lineare Alterswertminderung bezieht sich ebenfalls auf verkürzte Nutzungsdauern. Der Wert der Außenanlagen darf nur mit maximal 5 % des Gebäudewerts berücksichtigt werden.

Auch bei einer Wertermittlung im Vergleichswertverfahren sind mindestens 10 % als Sicherheitsabschlag vorzunehmen.

Bei der Beleihung eines wohnwirtschaftlichen Objektes kann auf die Erstellung eines Beleihungswertgutachtens verzichtet werden, wenn der abzusichernde Darlehensbetrag als Kleindarlehen 400.000 € nicht übersteigt.

Der Gutachter muss nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen. Dieses wird bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken vom Gesetzgeber vermutet.

Als vom Kreditakquisitions- und Kreditentscheidungsprozess sowie von Objektvermittlung, -verkauf und –vermietung unabhängiger Gutachter, der in keinem verwandtschaftlichen, sonstigen rechtlichen Interesse oder wirtschaftlichen Verhältnis zum Darlehnsnehmer steht, biete ich als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken beste Voraussetzungen, mit der Erstellung eines Beleihungswertgutachtens für eine gewerbliche oder private Immobilie zum Zwecke der Finanzierung oder Umfinanzierung eine objektive Entscheidungsgrundlage zu schaffen.